近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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