将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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