导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布(bù保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思)中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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