“现在的(de)房地产很难(nán)再(zài)出现(xiàn)像过(guò)去十年(nián)的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了(le)最底(dǐ)部(bù)，而(ér)且(qiě)是反复地杀到了底部(bù)，再(zài)往下的(de)空(kōng)间已经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘(jué)个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行(xíng)业出(chū)现了一个很明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销售(shòu)，还(hái)是融(róng)资等各个(gè)方面都(dōu)非常明(míng)显(xiǎn)。现在有(yǒu)国(guó)资背景的(de)房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景(jǐng)的民(mín)营房企(qǐ)股(gǔ)价大(dà)多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内(nèi)，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而(ér)具体到如何(hé)挖(wā)掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最低(dī)的；这(zhè)些(xiē)都(dōu)是我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的(de)是，能(néng)够同时(shí)满足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不(bù)多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了“三(sān)道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶(è)化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央(yāng)企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投控股(gǔ)等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳健特(tè)色的国央企房企(qǐ)，其财(cái)务指标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少数。而(ér)更加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的(de)张弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节(jié)奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的(de)预(yù)判未来市场，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张拿(ná)地(dì)节奏(zòu)也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房(fáng)朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右(yòu)水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利(lì)用(yòng)率(lǜ)，预计今年会有更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，另外一(yī)半(bàn)也主要(yào)集中在强(qiáng)二线和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民(mín)营(yíng)企业的影子。虽然说，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年(nián)市场没(méi)有想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得过于(yú)快速(sù)了(le)。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产行(xíng)业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积(jī)极的(de)房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地产、中国(guó)金(jīn)茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等(děng)房企在(zài)践行较积(jī)极的拿地策略的(de)同时，也较好(hǎo)地控制(zhì)了(le)公(gōng)司的(de)扩(kuò)张速度与净负债(zhài)率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企，但在各维度的实际表现上，国央企确(què)实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的(de)融(róng)资成本(běn)更低，融(róng)资渠道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到(dào)想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然(rán)就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十(shí)大(dà)流通股东中新进(jìn)了“中国工商银(yín)行(xíng)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该(gāi)资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐(lài)，和其(qí)自身的基本(běn)面表(biǎo)现存(cún)在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时(shí)间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持(chí)续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同(tóng)样较(jiào)为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的(de)房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一(yī)倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发(fā)布公告(gào)表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发只(zhǐ)是房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应(yīng)用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用(yòng)朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思电(diàn)器、物业(yè)管(guǎn)理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上游材(c朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思ái)料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔法的(de)思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装家(jiā)居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保有的住房(fáng)规模(mó)越来越(yuè)大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却一(yī)直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链，我们相(xiāng)对看好和(hé)内装(zhuāng)相关的(de)行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙头(tóu)年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的(de)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价(jià)值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需(xū)要(yào)强调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是(shì)价值派基金经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地(dì)产产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的(de)家居(jū)板块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一度(dù)沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光(guāng)，家(jiā)居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归(guī)母净利润，公(gōng)司(sī)都实(shí)现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发(fā)基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他(tā)管理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了(le)持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制(zhì)家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为(wèi)他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的(de)大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为(wèi)例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的大(dà)部(bù)分项目到(dào)期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期(qī)还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的公司很少，因为物业公司(sī)很容易(yì)一(yī)开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些固定人(rén)员(yuán)成(chéng)本的(de)年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特(tè)别好(hǎo)，客户没(méi)有(yǒu)那么满(mǎn)意，能(néng)做到提价难(nán)度(dù)是非常大的(de)。但是该公(gōng)司能在业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期之后(hòu)提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思