文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wè禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思i)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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