OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均为什么风流女人看指甲跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò为什么风流女人看指甲)容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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