近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也(y什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级ě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(ch什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级á)和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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