5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了领略的意思知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(li领略的意思àng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房领略的意思地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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