文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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