万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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