OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)说一个人不上道是什么意思，不上道是什么意思？期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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