文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款本番什么意思 日语里本番什么意思trong>

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的(de)信贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支本番什么意思 日语里本番什么意思付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。