导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数(联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量shù)据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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