文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(j说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思iàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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