近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REIT什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗s的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗