文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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