文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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