OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募RE走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受ITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意(y走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受ì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一(yī)步(bù)，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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