近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的手机扩展内存是什么意思固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(手机扩展内存是什么意思nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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