文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等(děng)完(wán)工等(děsecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片ng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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