万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(gu自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好ó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好续(xù)质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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