硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子

　　文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性(xì硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子ng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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