饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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