导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值(1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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