近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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