文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周紫菜是不是海鲜期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu紫菜是不是海鲜)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第紫菜是不是海鲜三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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