导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求蓝宝石的寓意是什么驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xī蓝宝石的寓意是什么n)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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