5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链(l接地气是什么意思啊网络用语，形容一个人接地气是什么意思iàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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