万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么(me)简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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