万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)name是什么意思 name是姓还是名签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民(mname是什么意思 name是姓还是名ín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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