文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖g>

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖>

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。