导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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