近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定(d中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久ìng)。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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