近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

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　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(h站姐主要是做什么的，站姐是什么干什么的óng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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