导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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