5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)凶猛的意思是什么 凶猛的近义词时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出凶猛的意思是什么 凶猛的近义词现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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