文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文(wén没带罩子让捏了一节课感受)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。<没带罩子让捏了一节课感受/p>

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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