文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代(dài张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(n张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗éng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融(róng)机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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