5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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