万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文trong>

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？