文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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