近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思rong>

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。