近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平卅是什么意思，卅是什么意思,读音均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù卅是什么意思，卅是什么意思,读音)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对(d卅是什么意思，卅是什么意思,读音uì)建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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