导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。<全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词/p>

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　<全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词strong>（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，20全的偏旁还有什么字，全的偏旁还有什么字再组词21年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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