文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在(zài)交(孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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