OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(四月的小说集，四月的小说好看吗dà)园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们(m四月的小说集，四月的小说好看吗en)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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