文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商宁波慈溪的邮编是多少(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(z宁波慈溪的邮编是多少hèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行宁波慈溪的邮编是多少(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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