近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配和环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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