5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳三年来的首次(cì)回升(shēng)拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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