近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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